法學(xué)類自考畢業(yè)論文：不動產(chǎn)信托登記內(nèi)容的表現(xiàn)形式

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        不動產(chǎn)信托登記內(nèi)容的表現(xiàn)形式

        本章前兩節(jié)考察了不動產(chǎn)信托登記內(nèi)容的實體問題，在此基礎(chǔ)上要研究的是，實體內(nèi)容應(yīng)以何種形式反映到登記簿上。該問題的意義是，與不動產(chǎn)物權(quán)登記相比，不動產(chǎn)信托登記反映的法律關(guān)系內(nèi)容更為豐富，實現(xiàn)登記定型化的難度更大，故是否應(yīng)以格式文本之手段將信托關(guān)系記載于登記簿需要認(rèn)真權(quán)衡。

        一、比較法考察：私人文本

        我國臺灣地區(qū)在辦理不動產(chǎn)信托登記時，有信托公契①與信托私契之分：前者是“信托登記時所用的原因證明文件，最終保存于登記機關(guān)，供社會公眾查閱”;后者為“信托當(dāng)事人之間的內(nèi)部契約，無須交由登記機關(guān)。”②設(shè)立信托公契的目的是方便公示與交易安全相關(guān)的內(nèi)容，至于私人間的債權(quán)債務(wù)關(guān)系，并非不動產(chǎn)信托登記之目的。

        所以，當(dāng)事人在申請不動產(chǎn)信托登記時，應(yīng)當(dāng)按照登記機構(gòu)制定的定型化契約另行訂立信托公契，并以此作為申請材料，登記機構(gòu)對信托公契進行審查后，在登記簿上做信托標(biāo)記，并將信托公契復(fù)印件裝訂為信托專簿供社會公眾查閱。④不過，由于信托公契被視為債權(quán)契約，在大陸傳統(tǒng)民法“物債二分”傳統(tǒng)的影響下，無法記載于不動產(chǎn)登記簿，故只得另辟信托專簿以登載。

        至于信托公契的內(nèi)容，主要包括土地標(biāo)示與建物標(biāo)示（相當(dāng)于大陸地區(qū)不動產(chǎn)登記簿之自然狀況）、信托主要條款、訂立契約人與立約日期等，其中信托主要條款是核心內(nèi)容，事項包括：信托目的、受益人姓名、信托監(jiān)察人姓名、信托期間、信托關(guān)系消滅事由、信托財產(chǎn)之管理或處分方法、信托關(guān)系消滅時信托財產(chǎn)之歸屬人以及其他事項等?？傮w來看，信托公契著眼于信托外部關(guān)系的公示，其登記事項與本文上一節(jié)分析得出的結(jié)論基本相同。此畢業(yè)論文由湖南自考生網(wǎng)http://m.88pqcp.com/收集、提供。

        但是，在我國臺灣地區(qū)的不動產(chǎn)信托登記實踐中，由于信托公契被視為債權(quán)契約，故登記機構(gòu)對信托公契側(cè)重于表征信托外部關(guān)系的功能性特征出現(xiàn)認(rèn)識上的模糊，在實務(wù)上將其與信托私契等同視之。于是，我國臺灣地區(qū)的信托專簿實際包括信托公契與信托私契兩種契約，⑥而在遺囑信托的情形中，遺囑復(fù)印件直接被復(fù)印訂入信托專簿。

        這些做法混淆了不動產(chǎn)信托登記的功能本質(zhì)，導(dǎo)致了登記審查與登記查詢對當(dāng)事人私人空間的不當(dāng)干預(yù)，我國大陸地區(qū)在借鑒時應(yīng)當(dāng)注意。

        韓國的做法與我國臺灣地區(qū)的實際做法類似?！俄n國不動產(chǎn)登記法》第 123 條規(guī)定：“①申請不動產(chǎn)信托登記時，應(yīng)當(dāng)隨同申請書一并提交下列書面材料：1.委托人、受托人、受益人、信托管理人的姓名及住所（法人時，記載法人名稱及辦事處）；2.信托標(biāo)的；3.信托財產(chǎn)的管理辦法；4.信托終止的事由；5.其他的信托條款。②第 1 款規(guī)定的書面材料須由申請人署名。”第 124 條規(guī)定：“①根據(jù)第 123條，隨申請書一并提交的書面材料為信托原簿。②將信托原簿視為登記簿的一種，其記載為登記。”《韓國不動產(chǎn)登記法》第 123 條第 1 款所列的前 4 項申請材料是信托外部關(guān)系所涉及的內(nèi)容，但第 5 項材料“其他的信托條款”則包含了信托內(nèi)部關(guān)系所涉的內(nèi)容；而根據(jù)《韓國不動產(chǎn)登記法》第 124 條的規(guī)定，上述書面材料，不論關(guān)涉信托外部關(guān)系還是信托內(nèi)部關(guān)系，均應(yīng)載于信托原簿而成為公示內(nèi)容。與我國臺灣地區(qū)所不同的是，韓國并無登記機構(gòu)預(yù)先制定專供登記之用的格式化契約文本（信托公契），載入登記原簿的材料是當(dāng)事人自主制定的。

        日本的做法略有不同。根據(jù)《日本不動產(chǎn)登記法》第 97 條第 3 款的規(guī)定，“為了明確本條第 1 款所列事項的登記，登記官可以按照司法部條例的規(guī)定，準(zhǔn)備信托目錄”.該信托目錄是由登記機構(gòu)準(zhǔn)備的格式化文本，由登記官根據(jù)當(dāng)事人的申請材料予以登記。換言之，信托目錄的記載不是徑行復(fù)印當(dāng)事人的信托文件，而是登記官根據(jù)格式化的信托目錄進行重新梳理的結(jié)果。

        不過，根據(jù)對《日本不動產(chǎn)登記法》第 97 條第 1 款②的文義解釋，信托登記事項同樣涉及信托外部關(guān)系和內(nèi)部關(guān)系的內(nèi)容，這與韓國和我國臺灣地區(qū)的實際做法幾乎是一致的。

         二、本文見解：公共文本

        上述比較法考察映射出兩個問題：一是不動產(chǎn)信托登記的內(nèi)容應(yīng)僅限于信托外部關(guān)系，還是應(yīng)包括信托內(nèi)部關(guān)系；二是不動產(chǎn)信托登記內(nèi)容應(yīng)以公定格式化文本的方式呈現(xiàn)還是直接復(fù)制公示當(dāng)事人自主制定的信托文件。

        關(guān)于第一個問題，本文在前面的章節(jié)中已經(jīng)闡明，不動產(chǎn)信托登記應(yīng)以信托外部關(guān)系為限。上述國家（地區(qū)）在實務(wù)中將信托內(nèi)部關(guān)系納入登記范圍，實際上是“物債二分”思維影響所致，其邏輯大致是：不動產(chǎn)登記簿公示的是不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系，但信托關(guān)系因無法被完全視為物權(quán)關(guān)系，故不能記載于不動產(chǎn)登記簿；反過來，又因為其不能記載于不動產(chǎn)登記簿，所以對信托關(guān)系的公示便無所謂局限于其中的物權(quán)關(guān)系（信托外部關(guān)系、對世性關(guān)系），而可包括債權(quán)關(guān)系（信托內(nèi)部關(guān)系、對人性關(guān)系）。但是，誠如學(xué)者所言，不動產(chǎn)信托登記的目的乃在于保護交易安全，故“依信托法制之旨意，將與交易安全有關(guān)之條款予以登記，而非登記全部之私人關(guān)系”.

        因而，前述做法過度干預(yù)了信托內(nèi)部關(guān)系，實有危害營業(yè)秘密與個人隱私之虞。實際上，我國臺灣地區(qū)設(shè)信托公契專門記載與信托外部關(guān)系有關(guān)的事項，本來是基于信托外部關(guān)系與內(nèi)部關(guān)系的區(qū)分所做的正確選擇，無奈在實踐中因認(rèn)識不清晰而變質(zhì)為不倫不類之物。

        依本文立場回答第一個問題后，第二個問題的答案自然不能是徑行復(fù)制當(dāng)事人制定的信托文件（私人文本），而應(yīng)是以公定的格式化文本將信托文件中涉及信托外部關(guān)系的內(nèi)容篩選出來予以登記。為此，主管機關(guān)應(yīng)當(dāng)預(yù)先制定好專用于登記的格式化文本（公共文本），供當(dāng)事人申請登記時填寫和提交。根據(jù)本文上一節(jié)中關(guān)于對登記事項進行必要類型化的觀點，該公共文本亦應(yīng)對常見的登記內(nèi)容予以類型化以供當(dāng)事人選擇，惟難以類型化的內(nèi)容方才徑行復(fù)制信托文件的內(nèi)容。

        在此基礎(chǔ)上，不動產(chǎn)登記簿中“不動產(chǎn)信托登記信息”部分的內(nèi)容便可直接來源于當(dāng)事人提交的公共文本。

        上述觀點可能會遭到不少詰問，例如：第一，強制以公共文本替代私人文本作為申請登記的文件，不當(dāng)?shù)馗深A(yù)了當(dāng)事人意思自治的空間，扼殺了信托制度的靈活性；第二，在私人文本之外，又設(shè)公共文本，二者可能存在含義上的沖突，易生糾紛；第三，另設(shè)公共文本，增加了不動產(chǎn)信托交易成本，亦有違方便群眾申請登記的登記原則；第四，我國不動產(chǎn)物權(quán)登記實踐均直接以當(dāng)事人訂立的合同作為登記資料，另設(shè)公共文本與此傳統(tǒng)不符。對于這些疑慮，本文的看法是：

        首先，不動產(chǎn)信托登記最主要的目的是使信托外部關(guān)系明晰化以保障交易安全，所有的制度設(shè)計都應(yīng)服務(wù)于這個目的而展開，當(dāng)事人在私人文本中使用的術(shù)語可能不是規(guī)范的法律語言，其用語的隨意性和語義的模糊性可能使信托外部關(guān)系處于不確定狀況。如果徑行以此作為公示信息，交易風(fēng)險仍無法有效消除，或者，相對人仍需付出額外成本探明當(dāng)事人對信托外部關(guān)系的預(yù)先設(shè)定在法律上的確切含義，故此種做法將在事實上減損不動產(chǎn)信托登記的制度價值。另設(shè)公共文本，并沒有限制當(dāng)事人的意思自由，不過是對其意思表達之方式進行規(guī)范化引導(dǎo)，而且由于公共文本僅涉及信托外部關(guān)系，當(dāng)事人對于信托內(nèi)部關(guān)系的約定被排除出公示范圍，反倒使當(dāng)事人無需擔(dān)憂公眾的“窺視”,這恰是充分保障意思自治空間的手段。它表明，只要滿足了尊重公共利益和保護交易安全的要求，當(dāng)事人便可充分利用靈活的信托架構(gòu)來實現(xiàn)其意志自由。

        其次，私人文本與公共文本在含義上可能存在差異，但這種差異的影響和后果是能夠預(yù)見和控制的。其一，另設(shè)公共文本將會引導(dǎo)作為營業(yè)信托受托人的信托公司制定格式、條款、術(shù)語更為規(guī)范的信托文件，客觀上也將引導(dǎo)和督促民事信托的規(guī)范化發(fā)展，公共文本很可能越來越多地被當(dāng)事人采用而成為私人文本的一部分，兩種文本的差異性將大幅消減乃至根本消除。其二，當(dāng)事人申請不動產(chǎn)信托登記時，需同時提交私人文本和公共文本，登記機構(gòu)會對兩份文本內(nèi)容的一致性進行審查，這道篩選機制也將有效避免兩種文本的含義差別。

        其三，當(dāng)公共文本與私人文本存有差異時，公共文本的內(nèi)容因記載于不動產(chǎn)登記簿而取得公信力，此時信托關(guān)系當(dāng)事人就不得以私人文本的內(nèi)容來對抗善意第三人，這實際上是信托關(guān)系當(dāng)事人所承擔(dān)的明晰信托外部關(guān)系以保障交易安全的責(zé)任之體現(xiàn)。這種安排使?jié)撛诘募m紛亦有明確的責(zé)任分擔(dān)預(yù)期，信托關(guān)系當(dāng)事人為避免承擔(dān)此種責(zé)任就需要努力消除兩種文本的含義差別。

        再次，通過公共文本的規(guī)范化處理，不動產(chǎn)信托登記公示的信息更為明晰、準(zhǔn)確，有利于減少交易相對人的調(diào)查成本。對于當(dāng)事人而言，如果私人文本本身足夠規(guī)范、明晰、準(zhǔn)確，另行填寫公共文本用于申請登記實屬舉手之勞，算不得麻煩；相反，如果私人文本雖然含混、模糊卻仍能登記，手續(xù)節(jié)省之便與其引發(fā)的負(fù)面效果相比恐怕是得不償失。

        最后，傳統(tǒng)不動產(chǎn)物權(quán)登記的對象是不動產(chǎn)物權(quán)，由于物權(quán)具有對世性且其內(nèi)容法定，故其權(quán)利關(guān)系中不存在有必要予以特別保密的內(nèi)容，所以，當(dāng)事人提交的關(guān)于不動產(chǎn)物權(quán)的合同等文件沒有不宜公示的內(nèi)容。另一方面，基于物權(quán)法定原則，不動產(chǎn)物權(quán)的權(quán)利要素是明確的，一般無需以當(dāng)事人的意思進行填充即可被周知，故對登記文本進行梳理的必要性不大。但是，信托內(nèi)容的靈活性、開放性使得法律無法預(yù)先設(shè)定所公示的權(quán)利關(guān)系的邊界，交易相對人對受托人管理處分權(quán)限和委托人、受益人撤銷權(quán)的判斷必須借助于信托文件（即當(dāng)事人的意思表示），因此信托文件的內(nèi)容對于不動產(chǎn)信托登記至關(guān)重要。然而，信托的私密性（這在強調(diào)財富管理的民事信托中尤為明顯）使得信托文件中關(guān)于信托內(nèi)部關(guān)系的內(nèi)容往往不宜公示，加之私人文本的含義可能需要進一步明確，兩方面因素使得不動產(chǎn)信托登記中公共文本的出現(xiàn)具有理論和實務(wù)上的合理性。

        本文還想指出的是，信托在我國是舶來品，信托制度的引進先于信托實踐，所以我國的信托實踐自始應(yīng)當(dāng)在規(guī)范化的軌道上前進。制度設(shè)計者應(yīng)當(dāng)考慮的是，如何將規(guī)范對實踐的影響變成良性的引導(dǎo)而非惡意的干預(yù)乃至阻礙。就此而言，本文借鑒我國臺灣地區(qū)理論和立法例而提出的公共文本概念和制度，某種程度上也是為了促進信托實踐的規(guī)范化發(fā)展。

        應(yīng)當(dāng)注意的是，本文上述觀點還有一個重要基礎(chǔ)，即不動產(chǎn)信托登記的效力采對抗主義。惟有采對抗主義，才可能在登記時區(qū)分信托內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系，并只選擇后者相關(guān)內(nèi)容登載于不動產(chǎn)登記簿。如依現(xiàn)行《信托法》第 10 條的登記生效主義立場，必是不動產(chǎn)信托內(nèi)部關(guān)系與外部關(guān)系都進行登記，才可能實現(xiàn)信托整體的生效。

        由于將不動產(chǎn)信托內(nèi)部關(guān)系進行登記確有不妥，這也從另一個層面證明了信托登記生效主義之弊端。因此，本章對登記客體、登記事項、登記形式的考察，也可謂是對改采登記對抗主義的支持理由。

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